Страшные истории про ипотеку

+30 жизненных историй про ипотеку

Цитата (krasnodar73 @ 20.03.2017 – 01:58) larisa_li
Мне 40 лет, есть ребёнок, собака и два кота. Профессия — парикмахер. Купила двушку в рассрочку на 3 года, 60 метров, в Подмосковье, 10 км от МКАД. Вместе с процентами — 4 миллиона. Брала на этапе строительства.
На взнос (1,4 млн) копила 3 года. Ежемесячный платёж 72,5 тысячи. Продала квартиру в регионе за 1,2 млн, сделала ремонт, купила мебель, остатки на депозите (для подстраховки). Осталось платить год. Очень тяжело физически, семьёй наверное легче. У меня нет оклада, только процент от выручки, поэтому зарплата в месяц может колебаться в пределах от 90 до 180 тысяч рублей с чаевыми. Приходится максимально всё просчитывать.
На ребёнке не экономлю. Не голодаем, излишеств особо нет, но отпуск на море — обязательно. Пусть по горящей путёвке, пусть 4 звезды, но перезагрузка нужна.
Из минусов: никакой личной жизни, загнанные лошади никому не нравятся. Из плюсов: своя квартира после съёмных — это прекрасно! С профессиональной точки зрения пришлось учиться очень многому и продолжать учиться дальше.

Валютная ипотека. Моя страшная история | Форум о строительстве и загородной жизни – FORUMHOUSE

Всем привет!
Хочу рассказать нашу историю, которая пока не завершена, но может кому то пригодится наш опыт.
Поженившись, мы много лет снимали квартиру. И вот в 2008г, когда нас в очередной раз попросили съехать со съемной квартиры, мы приняли судьбоносное решение (сразу скажу в корне неверное) взять ипотеку и купить квартиру.
Сейчас я уже не могу объяснить, по какой причине ипотеку мы брали в долларах, моя зарплата в тот момент совершенно точно была привязана к доллару и, видимо, мужа тоже.
Мы нашли квартиру в МО (г.Климовск) – при наличии двоих детей покупать однушку в ипотеку на 25 лет не видели смысла, поэтому покупали трешку. Пусть и малогабаритную, пусть и в области.
Итак, квартира наша стоила 5 млн, денег на первоначальный взнос мы заняли по друзьям, и взяли в банке 90% стоимости жилья. На тот момент это было 180 тыс. долларов США. Покупателю доллары были не нужны, поэтому банк в ячейку вносил рубли, не забыв взять с нас комиссию за конвертацию.
На дворе май 2008. Доллар 24р
С 2008 г. мы регулярно вносили ежемесячные платежи по ипотеке в размере 1500$. Когда бомбануло в августе, пришлось очень сильно ужаться, однако просрочек не допускали никогда. Несколько раз за эти годы обращались в банк с просьбой конвертировать остаток долга в рубли, однако проверяя наши документы насчитывая нам платежи и комиссии банк в переводе в рубли отказывал нам не однократно. Вплоть до октября 2014 г
В августе 2014 г. у нас родился третий ребенок и тут бомбануло второй раз.
Ежемесячный платеж, по прежнему равный 1500$ стал примерно 100 тыс/мес (округлим в большую сторону чо уж).
Все наши обращения в банк заканчивались одинаково – не вопрос переходите в рубли по текущему курсу, мы вам рассчитаем новый ежем платеж на оставшиеся годы примерно он будет равен 90 тыс/мес. Наш долг на тот момент был 146 тыс долларов.
В течении всего 2015 г. мы продолжали платить без просрочек, заваливая банк просьбами пойти нам на встречу, снизить платеж, изменить курс по которому он предлагал переходить в рубли и т. д. и т. п. Банк был не умолим.
В январе 2016 г. мы вместе с сотнями других заемщиков перестаем вносить деньги по ежемесячным платежам и впервые выходим на просрочку. В этот момент долг равняется 145 тыс. долларов. То есть, все деньги выплаченные за 2015 г. покрыли основное тело долга только на ОДНУ! тысячу! В то время как в рублях мы за год снесли туда миллион!
Находясь в состоянии просрочки, мы по прежнему писали заявления в банк, ища различные варианты выхода из сложившейся ситуации. Однако банк, используя программу аижк и собственную реструктуризацию по прежнему предлагал нам переход в рубли таким образом, что ежем платеж становился 95тыс/мес и это на 15 лет.
В июне банк подал на нас в суд, 24 августа мы этот суд благополучно проиграли и суд постановил:
договор расторгнуть, нас обязать выплатить банку 145 тыс. долларов долга + судебные издержки банка в размере 82 тыс. рублей. Долг гасить путем продажи квартиры с торгов, установив сумму продажи в 4 900 000 руб., а остаток долга, который получится после зачисления средств от продажи квартиры на счет банка, взыскать с нас реализовав остальное наше имущество.
Напомню, что квартира наша находится в МО и на сегодняшний день ее рыночная стоимость не превышает 4 – 4,5 млн руб.
Итого, сейчас мы готовимся подавать апелляцию в суд, чтобы опротестовать это решение, что однако, совершенно бесполезно на мой взгляд. Ждем судебных приставов для того, чтобы они реализовали нашу квартиру с торгов, или по процедуре зачислили ее на баланс банку с дисконтом. Ну, а далее не знаю, что нас ждет)
Жить нам скоро будет негде, поэтому я ищу участок земли, чтобы даже в условиях этой странной ситуации начать стройку своего дома, ибо купить квартиру нам теперь не светит точно нигде и никогда. Детей по прежнему трое и по прежнему надо где то жить. официально, конечно, все это будет оформляться на родственников, так как у нас не должно быть никакой недвижимости.
Безумие и отвага наш девиз)
Я, разумеется, считаю, что во всей этой ситуации мы виноваты полностью самостоятельно, что не просчитали риски и взяли долг в валюте, что не настояли на решении перейти в рубли, когда разница не была такой колоссальной, что не приняли решения продать квартиру на этапе, когда это позволило нам выйти в ноль, а не уйти в такой бесконечный минус как сейчас.
Что нам делать в этой ситуации?
Я не знаю, пока просто ждем дальнейшего развития событий. Надеюсь так или иначе эта проблема разрешится. Надеюсь, у нас не сажают в тюрьму за долги.
Предвосхищая вопрос, скажу, что пройти по программе банкротства у нас никак не получается. Там куча условий, по которым мы не проходим, к сожалению.
Если есть какие то дельные советы, буду рада)
Нет, юриста нормального у нас тоже нет, потому что дело заведомо провальное и никто не хочет за него браться, чтобы не портить себе историю дел)

Экономим на ипотеке: реальные истории | Банки.ру

Фото:
tashatuvango/Depositphotos.com
Сколько можно сэкономить на ипотеке? Рассказываем на примере двух клиенток банка «Зенит».
Низкая инфляция способствует заметному падению ставок по кредитам. Еще 3—4 года назад взять ипотеку под 13—15% годовых казалось вполне удачной сделкой. Сейчас можно найти предложения под 8—10% годовых. Экономия на разнице в ставке может составить десятки, а то и сотни тысяч рублей в год. Банки наперебой предлагают рефинансировать ипотеку, сейчас это один из наиболее востребованных продуктов у заемщиков.
Итак, две реальные истории.

История первая. Снижаем срок ипотеки

Индира в январе 2014 года взяла ипотеку на 20 лет под 13,75% годовых в госбанке. Кредит в размере 3,1 млн рублей пошел на покупку квартиры в новостройке в Москве. После того как квартира была оформлена в собственность, ставка снизилась на 1 процентный пункт, до 12,75% годовых.
В ноябре 2017 года женщина подала заявку на рефинансирование кредита в свой банк. Ответ немного расстроил: ставка может быть снижена до 11,75%. Уже тогда на рынке можно было найти предложения под 9,5—10% годовых.
Любопытный факт: более чем за 3,5 года жизни своей ипотеки Индира погасила лишь 120 тыс. рублей из тела кредита. Все остальное ушло на оплату процентов.
В итоге весной 2018 года клиентка решилась на рефинансирование в другом банке.
«Мою ситуацию внимательно изучили, меня выслушали. Попросили принести документ на купленное в кредит жилье, чтобы просчитать ту ставку, которую я могу получить по программе рефинансирования банка. Я собрала документы, и банк рассмотрел мою заявку на рефинансирование кредита очень быстро — за четыре дня», — рассказывает Индира.
Банк попросил Индиру предоставить документы на кредит в другом банке, документы на приобретенную квартиру, справку из банка об остатке долга. Справок о доходах Индиры на момент оформления рефинансирования банк не требовал.
Справедливости ради отметим, что, как правило, банки требуют и 2-НДФЛ, и новую оценку стоимости квартиры — она заказывается у независимого оценщика и может стоить от 1 тыс. до 5 тыс. рублей. Иногда банк может попросить, чтобы заемщик заверил представляемые в банк документы у нотариуса. Стоимость приема у нотариуса — от 2 тыс. рублей, в зависимости от количества нужных вам заверенных копий документов. Ну и стоимость переводов денежных средств со счета в одном банке на счет в другом тоже следует учитывать.
Банк предложил Индире ставку по новому кредиту в размере 9,9%. После подписания договора финансовая организация уже сама погасила остаток долга заемщицы перед первым кредитором.
«Озвучив ставку по кредиту — 9,9% годовых — и переоформив кредит, мне предложили на выбор уменьшить сумму ежемесячного платежа или сократить срок кредита. Я выбрала сокращение срока кредита. Хотя сумма платежа у меня выросла на 5 тысяч рублей, платить мне осталось всего семь лет — вместо 16», — говорит Индира.
Она признает, что первоначально брала кредит на такой период, когда банки не требовали страхования жизни и здоровья заемщика. Банк «Зенит» потребовал оформить страховку и на жилье, находящееся в залоге, и на жизнь заемщицы. И все равно это получилось дешевле, чем обслуживать первоначальный кредит.
На данный момент банк требует только застраховать риск утраты и повреждения приобретенной квартиры.
Но если оформить страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика, созаемщика и поручителей с учитываемым доходом и страхование риска утраты права собственности в течение первых трех лет с даты оформления права собственности, то процентная ставка может быть еще снижена.
Что дало Индире рефинансирование ипотеки?

“Главное про ипотеку — все банки врут”: истории реальных заемщиков – Недвижимость РИА Новости, 30.09.2017

В-третьих, нужно обращать внимание на детали при подписании договора. Отдельная тема — страхование жизни: у рекомендованной Сбербанком компании она стоила 20 тысяч рублей. Однако у банка есть и другие аккредитованные страховщики: мы выяснили стоимость полиса у всех и в итоге оформили страховку за 1800 рублей. У некоторых компаний есть договоры с автоматической пролонгацией, здесь главное — следить, чтобы стоимость услуги каждый год пересчитывалась, исходя из фактического остатка долга.
Перед заселением нам пришлось делать ремонт: квартира была абсолютно пустой, поэтому сначала мы продолжали снимать другое жилье. Деньги оставались только на еду и транспорт, все остальное шло на ремонт, вклад и досрочное погашение. Но в декабре 2014 года нам повезло: мы удачно воспользовались паникой на банковском рынке. Тогда ЦБ повысил ключевую ставку до 17% годовых, и ставки по вкладам за несколько дней выросли с 10 до 23% годовых. Мы открыли вклад под 19% годовых на один год, и все свободные деньги направляли туда. Наша ипотека стоила 12%, поэтому “сверху” от вклада у нас оставалось 7%.
В мае 2015 года мы получили налоговый вычет — больше 300 тысяч рублей, эти деньги мы тоже разместили на депозите. Когда его срок подошел к концу, мы полностью погасили ипотеку и еще заработали на процентах примерно 70 тысяч рублей. Вместе с налоговыми вычетами выгода составила 550 тысяч рублей. Таким образом, мы вернули кредит за один год и три месяца. Квартира после этого подорожала: мы покупали ее за четыре миллиона 70 тысяч рублей, а когда дом поставили на учет, ее кадастровая стоимость выросла до 5,8 миллиона рублей.

Три истории про ипотеку

— Ипотека для любого человека – решение не одного дня. Его принимает вся семья, важны каждое за и против. У меня подрастает дочь, ей 14 лет. Я решил уже сейчас сделать вклад в ее будущее и купил квартиру, чтобы дочка после совершеннолетия не нуждалась в жилье. Я работаю в одной из строительных компаний города, поэтому знал, где буду покупать квартиру. Приятной неожиданностью стало то, что наша компания — партнер Сбербанка по ипотечной программе: ставка по кредиту на квартиры в наших новостройках начинается от 7,4%. Заявление на получение ипотеки в Сбербанке я заполнил на сайте «Домклик» и отправил из дом,. Со мной работал персональный менеджер, который разъяснил мне порядок действий. В итоге с первого раза я всё сделал правильно. Решение по кредиту было уже через 3-4 дня у меня на почте, никуда идти не пришлось. Документы на регистрацию жилья в Росреестр тоже подавал дистанционно, через представителя строительной компании. Это обошлось в 7000 рублей, но избавило от лишних передвижений. Так как я оформлял кредит на 7 лет и был готов внести больше 15% от суммы жилья в качестве первоначального взноса, оставалось выполнить еще несколько условий, чтобы получить максимально низкий процент. В частности, застраховать свою жизнь. Как оказалось, выгоднее это сделать, чем отказаться. В моем случае страховка стоила 8700 рублей в год, при этом ставка по кредиту ниже на 1 п.п., чем у тех, кто не застраховался. Соответственно, меньше и ежемесячный платеж. Но самый главный факт – я буду застрахован: если наступит страховой случай, остаток средств по кредиту погасит страховая компания и квартира останется в собственности моей семьи. После того как определился с видом страхования, заполнил документы и отправил их в отсканированном виде менеджеру банка по мейлу. Так как я получаю зарплату на карту Сбербанка, предоставлять справку о доходах не пришлось.

Никаких хождений по инстанциям и очередей. Я практически ничего сам не делал.

В итоге я пришел в банк уже на подписание кредитного договора. Весь процесс до момента подписания ипотечного договора занял меньше месяца. Не думал, что так легко и быстро стану владельцем однокомнатной квартиры. Вроде еще несколько недель назад только раздумывал, брать-не брать, а сейчас уже обеспечил свою дочку собственной жилплощадью.
_____________
Ставку 7,4% может получить владелец зарплатной карты Сбербанка при покупке жилья в
новостройках группы компаний «Баренц групп», ООО «Строительно-финансовая компания», ООО «Чистый город», группы компаний «КСМ», строительной компании «Нова», ОАО «Строительная компания «Век», ООО «Тонус» или ЗАО «Гера». Необходимым условием является использование услуги электронной регистрации договора долевого участия и оформление страхования жизни и здоровья заёмщика. Максимальный срок ипотеки — 7 лет. Первоначальный взнос – от 15 процентов. Минимальная сумма кредита составляет 300 тысяч рублей. Программа
субсидирования ипотеки действует до 31 декабря 2017 года. Подробнее — на сайте Сбербанка и domclick.ru

Ксения, воспитатель: «Мне была важна максимальная надежность банка»

— Мы с мужем 5 лет собирались взять ипотеку. Оба не из Петрозаводска, всё время снимаем жилье. Это утомительно, особенно когда у вас двое детей. На наследство не рассчитывали, поэтому ипотека оказалась единственным выходом. Когда после второго декрета я вышла на работу, доход семьи увеличился, и нам одобрили кредит. В качестве первоначального взноса использовали материнский капитал, купили двухкомнатную квартиру на Древлянке. Этот район нам очень нравится: у меня тут работа, у детей – садик. В офисе строительной компании нам предложили на выбор несколько банков для оформления ипотеки. Мы предпочли Сбербанк, так как считаем его максимально надежным. Ипотеку одобрили быстро.

В банке помимо кредита нам предложили еще воспользоваться сервисом безопасных расчетов.

Мы согласились, не раздумывая. Когда поступили деньги на покупку квартиры и пришло подтверждение из Росреестра, Сбербанк самостоятельно перечислил все средства строительной компании. Услугу оформили за 15 минут, а возиться с наличными не пришлось совсем. Мы приходили в банк лишь однажды: для заключения кредитного договора.
_____________
Сервис безопасных расчетов поможет сохранить деньги под надежной защитой банка до регистрации сделки, а после – быстро перевести их продавцу. Документы приходят клиенту на почту и остаются в архиве Росреестра, а значит, восстановить их в случае, допустим, утраты не составит труда. Более подробно о сервисе — на сайте Сбербанка и sbr.domclick.ru

Денис, менеджер: «Ежемесячный платеж уменьшился на две тысячи рублей»

— Первая мысль об ипотеке появилась, когда мои друзья и знакомые стали обзаводиться семьями и покупать квартиры в кредит. Три года назад у нас с женой появился ребенок, жить с родителями супруги стало неудобно, и мы решили купить свое жилье.
Для первоначального взноса я продал машину и оформил ипотеку в банке, условия которого казались более выгодными. В 2014-м ставка 12,85% меня вполне устраивала. Сейчас это довольно большая цифра, поэтому я решил рефинансировать ипотеку в Сбербанке. Мой ежемесячный платеж уменьшился на две тысячи рублей. Хорошая экономия. О том, как это работает, я узнал от друзей, и обратился в банк. Менеджер быстро оформил документы, к тому же на руках были все необходимые справки. Предварительный этап занял не больше пяти дней.

Думаю, если вам не лень потратить немного времени, чтобы ближайшие 10 лет действительно меньше платить по кредиту, – рефинансирование для вас.

Потребовалось только провести оценку жилья и застраховать свою жизнь. Всё это стоило около трех тысяч рублей, менеджер сразу предупредил обо всех затратах. В итоге моя процентная ставка по ипотеке снизилась до 9,5% за счет перехода из одного банка в другой. Еще один плюс – у Сбербанка есть филиалы в каждом районе города, да и мобильное приложение прекрасно работает. Платить по кредиту вовремя не составляет никакого труда.
_____________
Рефинансирование – это переоформление ипотеки в другом банке под более низкую процентную ставку (от 9,5%). Сбербанк также предлагает за счет данной программы объединить в один до пяти других кредитов (автокредиты, потребительские займы, кредитные карты) и получить дополнительные деньги на личные цели. Процедура оформления такая же, как для ипотечного кредита. Клиент подает заявку на ипотеку в офисе банка. После проверки кредитной истории и одобрения заявки требуется дополнительно предоставить документы по недвижимости. Когда договор с банком подписан, осуществляется гашение текущего кредита и оформляется новый
кредит под залог недвижимости. Подробнее — на сайте Сбербанка и domclick.ru

Ипотека отзывы людей — 5 историй разных людей

Символ домашнего уюта
Андрей и Анна, 28 и 25 лет, Краснодар:
«Как и любая другая молодая семья, мы сильнее всего хотели иметь свое жилье. На протяжении трех лет откладывали деньги на квартиру – планировали собрать сразу всю сумму, однако затем поняли: такими темпами ждать придется куда дольше, чем планировалось изначально. К тому времени (а был это конец 2013 года) у нас было отложено около 600 тысяч рублей.
Посовещавшись, решили брать ипотеку. У Андрея с работой все отлично: с 24 лет он работает стоматологом в неплохой клинике. Доход изначально был около 40 тысяч, сейчас – около 60-70. Я работаю администратором в салоне красоты за 25 тысяч в месяц. Однако из-за начавшегося кризиса эту работу сложно назвать стабильной – доход заведения существенно снизился, и нескольких мастеров уже уволили. Не исключено, что салон и вовсе закроется. Получается, что на данный момент наш общий доход составляет 85-95 тысяч.
Кредит брали по социальной программе Сбербанка «Молодая семья», и сейчас радуемся, что не согласились на более выгодное (в то время) предложение ипотеки в долларах. Выбранная двухкомнатная квартира, хоть и небольшая, но в неплохом районе, стоила тогда 2150000 рублей. Из скопленных средств оплатили почти 25% стоимости – 500000 рублей (оставшиеся 100 тысяч оставили на всякий случай). Сумма займа составила 1700000, которые нам выдали под 10% на 12 лет. Таким образом, в месяц, с учетом процентов, нам нужно было выплачивать чуть больше 20 тысяч.
Учитывая, что изначально откладывали даже большую сумму, думали, что никаких проблем не возникнет. В принципе, до сих пор все идет относительно хорошо. Разве что первое время, после переезда в купленное жилье, много расходов было на ремонт квартиры (она была в плохом состоянии, уложились в 300 000, которыми нас спонсировали родители) и на новую мебель и бытовую технику, которую продолжаем потихоньку докупать до сих пор.
После начала кризиса, когда цены на все стали расти, пришлось уменьшать свои расходы. До этого мы особо себя не ограничивали в питании – на еду уходило около 25-30 тысяч ежемесячно. Теперь же приходится расписывать бюджет – экономим на еде, на питание стали выделять максимум до 22 тысяч (доход остался таким же – около 85 тысяч на двоих).
После выплаты ипотечного платежа и покупки продуктов остается достаточно большая сумма – около 40-45 тысяч в месяц. Из них около 4-5 тысяч уходит на коммуналку, еще около 5 – на косметику и бытовую химию, еще 3 – на абонементы в спортзал. То, что остается – около 32-35 – стараемся полностью тратить на покупку нужных вещей. По примерным подсчетам, нужно еще где-то 150-200 тысяч, и мы сможем тратить эти деньги на досрочную оплату ипотеки. Если все будет продолжаться такими же темпами, очень надеемся, что кредит погасим раньше на несколько лет».

Предприниматель

Мебельный цехДмитрий, 34 года, Рязань:
«Лет 7 назад, во второй половине 2008 года, с другом начали свое дело – открыли небольшой цех по изготовлению шкафов-купе. Работали изначально сами, на протяжении года нарабатывали имя и клиентов. Затем дело как-то резко пошло в гору, и мы наняли еще двух ребят. Вначале – в помощь, затем стали перекладывать на них основную работу, а сами только контролировали. К середине 2011 года наняли еще двоих, а процесс стали контролировать по очереди. Денег стало хватать, как и свободного времени – на двоих получалось чистого дохода около 120-150 тысяч в месяц.
Деньги для нашего города достаточно неплохие, так что через год – где-то к середине 2012 – задумался о своем жилье. До этого снимал «однушку» недалеко от мастерской. Конечно, за год на покупку квартиры не собрал – отложил около 200 тысяч рублей.
И тут как раз подвернулся знакомый с интересным предложением: он переезжал в другую страну и хотел срочно продать свою двухкомнатную, и как раз в этом же районе, где я жил. Просил 1 600 000 – достаточно дешево, и я согласился.
Кредит брал почти на полтора миллиона, под 13,5% на 10 лет. Тогда это казалось очень и очень выгодным решением – при доходе минимум в 60 тысяч мне нужно было выплачивать примерно по 20 тысяч с копейками в месяц. Мебель в квартиру сам себе сделал. Года полтора все было отлично – квартиру мы быстро переоформили, я исправно выплачивал ипотеку, практически ежемесячно добавляя к минимальной сумме взноса еще по 5-8 тысяч, желая как можно быстрее избавиться от кредита. Однако с началом кризиса все поменялось.
Вначале – с ростом цен – у нас начался отток клиентов. После резкого повышения курса доллара в конце 2014 наши доходы упали очень серьезно – теперь на двоих чистыми выходило до 100 тысяч. На партнере еще «висело» несколько кредитов, и вдобавок семья большая – так что он стал испытывать существенные трудности. После пары таких месяцев мы уволили двоих (из четырех) сотрудников и стали сами работать.
Серьезно положение это не исправило – компания наша занималась в основном производством шкафов среднего и высокого ценового сегмента, а денег у людей становилось все меньше. К весне 2015 мы вообще остались работать вдвоем, причем пришлось снизить цену до минимума, чтобы была хотя бы небольшая прибыль. Так положение более-менее выровнялось – мы снова вышли на доход в 60-65 тысяч на человека. Однако теперь приходится работать по 10 часов в день, нередко захватывая и выходные.
Для меня такое положение было вполне нормальным. А вот друг стал сдавать: начались разлады в семье из-за нехватки денег и времени на общение. Периодически я стараюсь помогать ему финансово, при разделе прибыли выделяя себе чуть меньше, но отлично понимаю, что деньги эти мне вряд ли вернутся. Сам же я с ипотекой справляюсь вполне нормально – я успел погасить часть долга, пока дела шли в гору, и ежемесячный платеж немного снизился (пусть не слишком, но в свете текущих событий – ощутимо). Переплачивать по ежемесячным ипотечным выплатам пока что получается, но если и дальше дела будут идти таким же образом – долго мы не протянем, и наверняка придется сбавлять обороты».

Военная ипотека

Военнослужащий ВС РФЕвгений, 31 год, Воронеж:
«В 18 лет, попав на срочную службу, понял, что я хочу делать карьеру военного, как мой отец и дед. В те годы это было не слишком престижным и перспективным решением, да и по деньгам выходило немного, но семьи у меня не было, а армейская «атмосфера» полюбилась моментально. За более чем десятилетнюю службу дорос до капитана. Со всеми премиями и надбавками на начало 2014 года на руки я получал около 45 тысяч рублей денежного довольствия. Из-за того, что на протяжении этого времени тратился по минимуму – скопил 700 тысяч рублей. Ни на что конкретное не откладывал – просто не на что было тратить.
Однако к тридцати стал задумываться о будущем – все-таки лет уже немало, семью не завел, а если бы и завел – то размещаться негде. Вот и решил брать квартиру, тем более что сейчас для военных есть достаточно выгодные программы ипотеки. Несколько моих сослуживцев уже несколько лет выплачивают, пока вроде никаких проблем нет. Двухкомнатную квартиру в доме, сданном в 2011 году, помогли выбрать дальние родственники, у которых есть друг-риелтор. Она стоила 2,3 миллиона рублей – как раз плюс-минус такую сумму по военной ипотеке можно было получить  в прошлом году.
По военной ипотеке все обстоит куда проще, чем в обычных ипотечных программах для населения. Имеется фиксированный годовой взнос (на 2014 – 233 тысячи, на 2015 – 246), который делится на 12 месяцев. У нас полное довольствие, так что зарплату при желании можно откладывать чуть ли не в полном размере. Вот, собственно, и вся история – государство обеспечило жильем, мне осталось только дослужить до льготной пенсии, чтобы закрыть ипотеку».

Учительница

Отзывы об ипотекеАнна, 41 год, Тула:
«Как и по всей России, квартиры у нас стоят дорого. За нормальную однушку сейчас придется отдать около 2 миллионов – в зависимости от района. В середине нулевых стала задумываться о своем жилье. Работала тогда (и сейчас работаю) учителем физики в школе и подрабатываю репетиторством. В те годы ипотечных программ было немного, а все эти льготные условия только планировались (в лучшем случае). Выбрала вариант от Сбербанка, думала взять 1,8 миллиона на 15 лет, под 11 с чем-то процентов годовых.
В то время жила у родителей, так что за аренду жилья, к счастью, платить не требовалось, а то бы точно не потянула. Сейчас вспомню… В те годы (около 8 лет назад) чистыми, вместе с репетиторством, у меня получалось в лучшем случае 25-30 тысяч рублей. Они мне насчитали, что нужно было выплачивать по 20 тысяч ежемесячно, то есть более чем половину моего и без того небольшого дохода. Поэтому пришлось занимать первоначальный взнос у родителей (к счастью, возможность помочь мне у них была). Так платеж снизился до посильного — 12 тысяч в месяц.
Как жила первые два года после оформления и вспоминать не хочу. Оставалось чуть больше 13 тысяч в среднем, и это — на все: питание, коммуналка, проезд. Гардероб, опять же, приходится поддерживать в нормальном состоянии – все-таки работая учителем, нужно выглядеть соответственно. Так что в меню моем тогда были рис, гречка, овсянка, яблоки и чай, а домашние задания я проверяла в школе после уроков, чтобы дома не расходовать электроэнергию, представляете?
Спустя пару лет стало проще – и зарплаты стали быстрее расти, и репетиторство стало более востребованным. В результате, доход мой вырос примерно до 35 тысяч, и можно было вздохнуть свободнее. Да и жить я уже привыкла в режиме сверхэкономии – так что «лишние» деньги в бюджете просто не знала, куда и девать. Улучшила рацион – на этом, в принципе, и все: остающиеся деньги (в месяц получалось не более 6-7 тысяч в лучшем случае) откладывала. Иногда переплачивала месячный взнос, иногда – отдавала родителям в счет долга.
В таком же режиме живу и по сей день. Семьи не нажила – отдаю себя любимой работе. Доход в последние несколько лет стал ощутимо расти – и зарплаты учителям поднимают стабильно, и выслуга лет у меня уже давно перевалила 10 лет. Ну и вдобавок подрабатывать продолжаю, если вначале репетиторство было редкой удачей (тем более по такому предмету, как физика), то сейчас – наоборот: чуть ли не каждый третий ребенок занимается дополнительно. Даже не слишком перетруждаясь (все-таки годы уже не те, и отдыха хочется побольше), в месяц зарабатываю приблизительно 50 тысяч. Родителям долг практически отдала, по ипотеке осталось выплатить еще чуть больше 200 000 (когда останется ровно 200 тысяч, хочу сделать «финальный рывок», занять у знакомых и как можно быстрее закрыть кредит)».

Ипотека на Украине

Украинская валютаАндрей, 35 лет, Харьков:
«Скажу сразу, из-за ипотеки чуть не остался и без жилья, и без отложенных средств – чудом удалось «разрулить» ситуацию. В 2006 году решил брать жилье – тогда встречался с девушкой, все было серьезно, ну и хотелось уже свою, а не съемную квартиру. Работал механиком на ХТЗ и получал в районе 5500 грн. По тем временам — деньги более чем серьезные, в долларах выходило почти 700. Жилье же стоило примерно 22-25 тысяч у. е. (у нас практически всегда сделки проводились в валюте, в отличие от РФ) за более-менее нормальную двушку.
Откладывать годами и сразу взять квартиру даже и не думал: во-первых, ждать не хотелось, а, во-вторых, я себя знаю, в любом случае отложенные суммы я бы тратил на «срочные» нужды. Так что решил сразу брать ипотеку. Девушка в этом не участвовала – мы не были расписаны, так что рассчитывал только на себя. Выбрал программу от Укрсоцбанка, который предлагал годовую ставку 15%. Брал 20$ тысяч (еще 3 занял у друзей, знакомых и родственников) на 10 лет. В месяц приходилось платить примерно по 300$, что было вполне подъемной суммой.
Так и жил до начала 2014 года – размеренно и стабильно, потихоньку отдавая долги знакомым и друзьям (успел все раздать до 2012). К этому времени мой доход вырос до 6500 грн. Хватало даже на нормальный отдых – я мог закрыть ипотеку досрочно, но, к сожалению, не захотел, предпочитая меньше ограничивать себя в расходах. В один момент выпали шальные деньги, и я внес больше — ежемесячный платеж мне снизили до 200 долларов. Ну а весной 2014 курс доллара начал стремительно расти. Если в конце 2013 года он составлял чуть больше 8 грн за 1$, то к началу лета был уже больше 12 (т.е. вырос в полтора раза). При этом зарплаты пропорционально уменьшились: если раньше эти 6500 гривен равнялись 800$, то по курсу 12 – это было уже 540. Ставка же такой и осталась – те же 300$ приходилось отдавать каждый месяц.
Ну а потом начался настоящий кошмар: курс гривны за считанные месяцы упал до 22-23, причем это – только в банках, где валюту купить стало очень и очень сложно. У менял же он сейчас составляет еще больше – около 25-26. Теперь пересчитаем, что получилось: зарплата 295$ или 6500 грн по курсу 22 гривны за доллар, по курсу менял (26 гривен – за доллар) — 250$. Выплата – 200$. На жизнь почти ничего не остается. Цены взлетели раза в 3, причем на все – от продуктов питания до коммуналки. Пришлось занимать – друзья смогли дать 500 долларов, которые потихоньку трачу на еду. Выплачивать ипотеку – еще почти полтора года. В принципе, затянув пояс, можно было бы протянуть, но у нас идут разговоры о сокращениях и урезании зарплаты. Если что-то такое произойдет – выйдет, что я могу потерять квартиру, за которую почти 10 лет исправно выплачивал взносы. На каждое совещание хожу в предынфарктном состоянии – а вдруг скажут что-то новое о сокращениях?».

Ипотечные истории

Наполеон когда-то сказал об искусстве войны: «Все решают большие батальоны». В покупке жилья — примерно так же, все решают деньги: чем их больше, тем больше у вас возможностей решить свой квартирный вопрос так, как вам хочется. А если денег нет? Именно в этом случае и есть смысл задуматься об ипотеке. Говоря языком того же военного искусства, ипотека — это ваш маневр.
Именно поэтому есть у ипотеки еще одна особенность. Это не только цифры, ставки и расчеты, но и вполне конкретные людские судьбы, которые очень часто, как известно, зависят от пресловутого «квартирного вопроса».
По просьбе портала 123Credit.ru свои «истории улучшения жилищных условий» рассказали несколько человек, в разные годы взявшие ипотечные кредиты. В роли эксперта этих историй выступила Диана Маштакеева, президент российской Ассоциации кредитных брокеров.
История первая. Проблема тещи
Казанцы Алексей и Вероника М. когда-то были одноклассниками. Второй раз судьба свела их уже спустя десять лет после окончания школы, когда у Вероники за плечами был уже развод и пятилетний сын от первого брака. Сначала встречались, потом решили жить вместе. Однако тут все пошло в полном соответствии с известной когда-то песней Виктора Цоя: «Все говорят, что мы вместе, но никто не знает в каком». Своей квартиры у Алексея не было. Вероника жила в большой трехкомнатной, вместе с мамой и сестрой. И, как это часто бывает, попытка создать новую семью уперлась в жилье. Мама, обескураженная первым разводом дочери, к «попытке номер два» отнеслась весьма скептически. Отношения с новым зятем не складывались. К тому же, пять человек в трех комнатах — это был явный перебор. По крайней мере, завести второго ребенка в подобных условиях весьма затруднительно. «Как минимум потому, что для этого нужно, чтобы никто не дышал за стенкой», — смеется Вероника.
В общем, через полгода молодожены решили отделиться. Сначала снимали квартиру, потом Алексей подсчитал, что цена за аренду не намного отличается от взноса по ипотеке. И решили рискнуть. Доход у Алексея, работающего на производстве стройматериалов, довольно высокий, но не ровный — то премии выплатят, то пусто. Веронике, когда-то оставившей службу продаж косметической фирмы, чтобы заняться домашним хозяйством, пришлось снова выйти на работу, о чем она, впрочем, не жалеет: «Надоело дома сидеть!»
В итоге семья зарабатывает примерно 60 тыс. рублей в месяц, выплачивая банку за просторную трехкомнатную квартиру около 9 тыс. в месяц.
«Теперь все встало на свои места, — говорит Вероника. —Мама приходит в гости и посидеть с внуком, когда мы хотим сходить в кино или в гости к друзьям. Никаких ссор и выяснений отношений! Правда, мебелью мы будем обзаводиться очень медленно».
Из мебели у Алексея и Вероники только обстановка детской. Плюс огромный матрац на полу в их спальне, старенький холодильник и стол с пятью табуретками на кухне. «Зато просторно! — смеется Алексей. — С учетом платежей, по ипотеке нам трудно выложить за обстановку круглую сумму разом, решили каждый месяц покупать по одной вещи. По нашим подсчетам, года через два-три полностью обставим квартиру».
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ АЛЕКСЕЯ И ВЕРОНИКИ:
Сумма кредита — 740 тыс. руб.,
Срок кредита — 15 лет,
Размер ежемесячной выплаты — 8 881 руб.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
В принципе, все сделано правильно. Однако при таких доходах семья вполне могла бы взять кредит не на 15, а на 10 лет. В варианте на 15 лет семья в общей сложности заплатит по кредиту 1 600 тыс. рублей, в варианте на 10 лет — всего лишь 1 270 тыс. А ежемесячный платеж при десятилетнем варианте составил бы всего 10 616 рублей — ненамного больше нынешнего. Думаю, этим людям надо постараться либо досрочно закрыть этот кредит, либо рефинансировать его на меньший срок и сэкономить более 300 тыс. на переплате.
История вторая. Каждому — свое
В еще одной семье, на этот раз в Петербурге, все сложилось очень похоже. С той только разницей, что там сразу понимали: жить вместе разным поколениям — не всегда хорошо. Ирина Ш., опытный врач, осталась после смерти мужа в большой четырехкомнатной квартире. И сама решила: надо бы отдать ее детям — дочери, ее мужу и четырнадцатилетнему внуку, которые до того снимали «двушку» в традиционной «хрущевке». А сама решила перебраться в квартиру поменьше — купить двухкомнатную, причем где-нибудь рядом с детьми.
С этой задачей Ирина обратилась к ипотечным брокерам, которые в течение двух месяцев подобрали великолепный вариант — двухкомнатную «сталинку» буквально в трех минутах ходьбы от прежнего жилья. Проблема заключалась в том, что денег у Ирины хватало лишь на 15% от стоимости этой квартиры, а банки не готовы были дать ипотечный кредит (сказался очень скромный размер зарплаты). Брокеры предложили свое решение: взять кредит не под залог покупаемой двухкомнатной квартиры, а под залог имеющейся четырехкомнатной, стоимость которой вдвое перекрывала необходимую сумму. Такой вариант плюс поручительство зятя, имеющего стабильную работу и неплохую «белую» зарплату в одном из госучреждений, банкиров вполне удовлетворил. И обмен состоялся. Теперь семья наслаждается просторными апартаментами, Ирине также вполне комфортно в хорошо обставленной «двушке», а деньги, которые прежде тратились на аренду, зять передает теще для уплаты ежемесячных взносов.
Впрочем, на достигнутом здесь останавливаться не собираются. Андрей — зять Ирины, узнав о системе рефинансирования кредитов, собирается перекредитоваться с тем, чтобы на это раз взять под залог жилья сумму побольше и осуществить наконец давнюю мечту — купить большой семейный внедорожник.
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ИРИНЫ:
Сумма кредита — 2,5 млн рублей,
Срок кредита — 10 лет,
Размер ежемесячной выплаты — 37 327 рублей
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
Решение этой семьи — вполне логично. Если учесть, что прежде они платили зав аренду квартиры примерно 22–23 тыс. рублей в месяц, то платить 37 тыс. за свое жилье представляется более выгодным. С учетом 4-комнатной квартиры в залоге, им будет вполне реально перекредитоваться на 4 миллиона рублей. Однако ежемесячный платеж в этом случае будет составлять 59 тыс.рублей. Если семейный бюджет позволяет «тянуть» такую сумму — вперед. Если нет, то следует трижды подумать: может быть, правильнее будет не рефинансироваться, а взять автокредит и выбрать машину меньше стоимости.
История третья. Карьера в Москве
Свою ипотечную «тактику» применила Лина Р., специалист в области маркетинга. Примерно лет семь назад Лина, уроженка Самары, получила приглашение на работу в Москву, в одной из «дочек» западных корпораций. Зарплата была предложена по провинциальным меркам сногсшибательная, один только минус — негде было жить. Но все же, желание сделать карьеру пересилило. Лина продала свою двухкомнатную квартиру в Самаре, немного помогли с деньгами родители, и в итоге была куплена однокомнатная малогабаритная квартирка в одном из подмосковных городов-саттелитов — Железнодорожном.
«Приходилось вставать в 5 утра, чтобы успеть в переполненных электричках на работу, — вспоминает Лина. —Тогда я задалась целью как-то перебраться в Москву».
После двух лет, как писали в газетах советских времен, ударного труда, Лине удалось отложить сумму, достаточную для улучшения жилищных условий, и подмосковная «однушка» была с доплатой сменена на комнату в коммунальной московской квартире.
«Жила с соседкой, не очень удобно, но почти в центре города, — вспоминает Лина. —Зато просыпаться можно было уже в 7.30! Я впервые за два года позволила себе вечером не на вокзал бежать, а с коллегами в кофейне посидеть или в кино с подругой сходить».
О большем Лина не мечтала, пока в России не начался ипотечный бум. Теперь Лина готовится еще к одному переезду. Комната продается, девушка берет ипотечную ссуду и собирается покупать однокомнатную квартиру. Что, по ее словам, наконец, позволит ей по вечерам не только ходить в кино с подругой.
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ЛИНЫ:
Планирует взять ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. В качестве первого взноса внесет стоимость комнаты в коммунальной квартире. Заплата Лины составляет 72 тыс. рублей в месяц.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
Думаю, что для решения этой задачи Лине нужен кредит примерно в 2 млн рублей. С учетом, что у нее «белая» зарплата в «дочке» западной корпорации, она без труда найдет банк, который выдаст ей кредит под 11% или даже 10% годовых. Тогда есть смысл взять кредит на 10 лет: ежемесячная выплата составит 27,5 тыс. рублей в месяц. При таком размере зарплаты и отсутствии детей — вполне посильный платеж.
История четвертая. Стало тесно
Еще один мой знакомый пошел по более скромному и классическому варианту улучшения жилищных условий. Из классической московской «двушки» с помощью ипотеки он сделал большую трехкомнатную квартиру. Что позволило ему осуществить другую мечту — о собственной комнате, в которой можно спокойно работать или посмотреть футбол, не отвлекаясь на возню в детской или звон посуды на кухне. «Двушка» была продана за $240 тыс. «трешка» куплена за $400 тыс., часть денег Борис Д. потратил из своих накоплений, а еще на $150 тыс. взял ипотечный кредит.
«Ежемесячный платеж у меня — $1700, зарплата — $3500, да еще жена примерно $1000 зарабатывает, — рассказывает Борис. — Так что в принципе выплаты по ссудам особенно не напрягают. Думаю, лет через пять я ее погашу досрочно».
У тех, кто решился взять ипотеку, — истории разные. Как разными были и их мечты: один нуждался в более просторной квартире, другой мечтал о собственном доме, третий переехал в более дорогой район. Общее одно — умение считать и планировать свой бюджет. Поскольку, по большому счету, ипотека сегодня доступна всем, кто имеет достаточно высокий уровень доходов и соответствует тем критериям, которые банки предъявляют заемщикам.
Так что здесь все просто. А цена вопроса ипотеки — в том, чтобы на определенное время суметь отказаться от части расходов, к которым вы привыкли, и тратить эти деньги на погашение ссуды. И тут уж каждый выбирает для себя. Зато и «главный приз» весом — дом или квартира, которые соответствуют вашим желаниям.
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ БОРИСА:
Сумма кредита — $150 тысяч,
Срок кредита — 15 лет,
Размер ежемесячной выплаты — $1700.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
Такая ссуда при этом уровне доходов достаточно обременительна для семейного бюджета, но вполне по силам. Но тут следует посоветовать одно: коль скоро на кредитные выплаты вы тратите около 35% семейного бюджета, другие ссуды я бы пока брать не советовала.
История пятая. На штурм дворца
«Ты не представляешь, как классно бросить этот надоевший город, — рассказывал мне муж одной моей знакомой, радостно размахивая во дворе колуном. — Здесь же все настоящее — и вода из колодца, и огонь в камине, и стены деревянные, дышат…»
Марина и Денис С. примерно с год назад продали квартиру в Москве и купили дом за городом. Сбылась давняя мечта — о своем доме с собственным садом, кучей комнат и соснами за окнами. И хотя теперь им приходится каждое утро вставать примерно на час раньше, чтобы преодолеть «пробки» на МКАДе, пока мои знакомцы о содеянном не жалеют.
Давнюю мечту удалось осуществить благодаря двум основным «союзникам». Первый — карьера, которую Марина довольно быстро и уверенно делает в довольно известной медиа-корпорации. Вторая — ипотека, в которую мои приятели устремились без страха и упрека.
Продав за $320 тыс. квартиру в одном из западных районов Москвы, Марина и Денис без труда взяли ипотеку еще на $300 тыс., благо, зарплаты у обоих «белые» и довольно высокие. Примерно $20 тыс. ушли на услуги оценщиков, страховку, новую мебель и переезд, а на $590 тыс. семейная пара купила себя просторный дом на Новорижском шоссе, где теперь и убеждают всех своих гостей в прелестях загородной жизни. Ежемесячно отдавая за это удовольствие около $3,5 тыс. из общего семейного дохода в $9 тыс.
«Конечно, пришлось ужаться в расходах, — рассказывает Денис. — Раньше мы по три раза в год ездили на море отдыхать и почти каждый день в хороших ресторанах обедали. Теперь обходимся только июльским выездом и бизнес-ланчами. Зато дом!»
Меня, очень далекого от понимания таких «радостей жизни», как колка дров для камина или утренняя расчистка дорожек от снега, подобный энтузиазм не вдохновляет. Впрочем, тут уж каждому свое.
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ МАРИНЫ И ДЕНИСА:
Сумма кредита — 7 млн руб.,
Срок кредита — 20 лет,
Размер ежемесячной выплаты — 77 тыс. руб. в месяц.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
Конечно, иметь свой дом — удовольствие дорогое. В данном случае, надо обратить внимание, что реально за 20 лет семья выплатит более 18 миллионов. Можно посоветовать использовать любую возможность (премии, бонусы, дополнительные заработки и т. п.), чтобы досрочно выплатить хотя бы часть кредита.
История шестая. Хочу в «элиту»
Например, главным желанием одного моего коллеги четыре года назад было поселиться в элитном жилье. В одном из тех помпезных комплексов, что сегодня рекламируются по всей Москве. В качестве «стартового капитала» у него была трехкомнатная квартира в типичной столичной «панельке», масса энергии и довольно успешный рекламный бизнес. И началось! За минувшие четыре года коллега переезжал дважды. Сначала в относительно новый дом в Крылатском, потом — в жилье бизнес-класса. Сейчас намечается третий переезд. «На этот раз — последний, — говорит Александр Н. — Теперь покупаю квартиру именно в том комплексе, где и хотел».
Математически его приключения выглядят примерно так. Продана квартира за $160 тыс., взят кредит на сумму $100 тыс., добавлено своих примерно $50 тыс., и куплена квартира за $300 тыс.
Первую ипотечную ссуду Александр погасил досрочно, за два года, тут же продал квартиру (к этому времени ее цена выросла до $420 тыс.) и взял новый кредит на $240 тыс. Прошло еще два года, ныне его жилье оценивается в $570. А та, «последняя» квартира, которой мечтает обладать Александр, стоит $940.
«На этот раз я бы не сумел досрочно погасить ссуду, слишком сумма была внушительна, — рассказывает Александр. — Но тут повезло…»
Под «везением» мой коллега имеет в виду то, что год назад на российском рынке стали широко распространяться всевозможные программы рефинансирования ипотечных кредитов, которые позволяют взять новую ссуду взамен предыдущей — под меньшие проценты и на большую сумму (если стоимость залога выросла). Этой схемой и воспользовался Александр…
ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ АЛЕКСАНДРА:
Сумма кредита — 9,1 млн рублей,
Срок кредита — 15 лет,
Размер ежемесячной выплаты — 103 тыс. рублей в месяц.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:
Весьма внушительная ежемесячная плата. Если доходы позволяют, почему бы и нет? Однако можно посоветовать в этом случае постараться отложить на депозите 300–350 тыс. рублей (примерно на три ежемесячных платежа) — на случай какого-либо форс-мажора в доходах. Впрочем, этот совет актуален для всех ипотечных заемщиков, но особенно для тех, у кого ежемесячные платежи высоки. Это обезопасит вас от неожиданностей.
Сохранить резервы
Интересный момент: об ипотеке говорят и те, кто ее взял и те, кто «пока не пробовал». Но есть одна закономерность: те, кто взял, — говорят с неизменным оптимизмом. Те, кто не решается, — рассуждают об «опасностях» ипотеки и проблемах, с ней связанных.
Основные «мифы» российской ипотеки вкратце выглядят примерно так:
ПЕРВЫЙ МИФ — у заемщика нет никаких прав на ипотечную квартиру. На самом деле, это не так. По закону, владельцем ипотечной квартиры является заемщик, а права заемщика определены законом и кредитным договором с банком. Заемщик лишь ограничен в части этих прав, а именно: он не имеет право продавать квартиру или сдавать ее в аренду без согласия банка, не имеет право на перепланировки, влияющие на ее стоимость, не имеет права не страховать свое жилье. При этом следует обращать максимум внимания на условия ипотечного договора, в котором оговариваются все взаимные права и обязанности заемщика и банка.
ВТОРОЙ МИФ — ипотечная сделка очень дорогое удовольствие и очень трудоемкий процесс. Отчасти это правильно, однако, прежде чем решаться на ипотеку, вы можете заранее рассчитать и спланировать все свои расходы по ипотечной сделке. С точки зрения времени, сбора документов и всевозможных процедур, связанных с ипотекой, тут у вас тоже есть маневр — можно делать все это самому, а можно обратиться за помощью к кредитным брокерам.
ТРЕТИЙ МИФ — ипотека невыгодна, поскольку в итоге покупатель квартиры переплачивает за нее в два-три раза. Размер переплаты зависит от срока ипотечного кредита, например, при 10-летнем сроке он намного меньше. Это плата за возможность купить сегодня, а оплатить завтра. Что касается выгодности такого шага, то примите во внимание всего лишь два факта. Первый: плата за аренду квартиры в Москве сегодня составляет от 60% до 100% от суммы ежемесячной выплаты, которую вы платили бы, приобретя такую же квартиру по ипотеке. Только в первом случае, вы ничего не приобретаете, и, по сути, платите за «право дышать», а во втором — постепенно выкупаете свое собственное жилье. И второй факт: за последние четыре года цены на недвижимость в Москве выросли на 175%. А ставка по ипотеке тогда составляла 15–18% (сейчас 10–12%) в год. Соответственно, тот, кто четыре года назад взял в ипотеку квартиру за $100 тыс., выплатил процентов на $120 тыс., а его собственность стала дороже на $350 тыс. Вывод, очевидно, ясен.
Разумеется, ипотека вызывает и много других вопросов. Как, впрочем, и любой другой ответственный маневр. Наполеон, которого мы уже вспоминали, когда-то произнес: «Искусство маневра состоит в том, чтобы оказаться в нужном месте в нужное время с нужными силами». Искусство ипотеки заключается примерно в том же.

Ипотечные истории из жизни: учимся спасаться от жен

Изучая истории об ипотеке, которые мы находим на разных порталах и получаем по электронке, иной раз просто немеем: чего только в жизни не бывает! Часто первой реакцией бывает твердое обещание себе никогда с этой зловредной ипотекой не связываться – вон какие проблемы она приносит людям! Но, успокоившись, понимаем, что проблемы можно решить. А «предупрежден – значит, вооружен».
Журнал Metrinfo.Ru представляет очередную подборку в нашу традиционную рубрику ипотечных историй.
Как спастись от будущей жены?
Собираюсь купить квартиру. Мои родители готовы подарить мне около 2 млн. руб., еще есть около 1 млн. своих денег. На оставшееся придется брать ипотечный кредит. Еще я собираюсь жениться, и мне бы хотелось, чтобы в случае развода жена не претендовала на мою квартиру. Как это сделать?
Самым оптимальным выходом наши эксперты назвали брачный договор. Этот документ позволяет установить абсолютно любые имущественные права сторон – в данном случае, квартира может быть объявлена безоговорочной собственностью мужа. «Брачный договор, – напомнил Сергей Носков, начальник отдела правового обеспечения ипотечного кредитования юридического департамента Москоммерцбанка, – может быть заключен в любой момент: как до государственной регистрации брака, так и после нее».
Если же брачного договора не будет, общее правило, которым руководствуются суды, таково: имущество, с которым люди вступали в брак, признается их личным; то, что «образовалось» в процессе брака – совместно нажитая собственность. Но и тут существует оговорка: имущество, полученное кем-то из супругов лично (в виде подарков, наследства и т.п.) является опять-таки личным, а не совместным.
Поясним ситуацию на примере. Допустим, автор приведенного выше вопроса заплатил до брака первый взнос и какую-то часть регулярных платежей, выплатив всего 40% стоимости квартиры. Потом вступил в брак и, будучи уже женатым человеком, довнес оставшиеся 60%. В случае развода суд постановит, что первоначальные 40% – безусловно, лично мужа. А в 60% ему принадлежит только половина. Так что квартира будет делиться исходя из того, что 70% будет мужа, а 30% – жены.
Ситуация может еще более осложниться, если кто-то из супругов потратит на погашения кредита свои личные средства – скажем, полученный женой в наследство от бабушки миллион рублей. Предоставив в суд соответствующие доказательства, данная сторона может попытаться изменить в свою пользу деление квартиры на доли. Не забудем и о том, что в бракоразводных процессах суды, как правило, больше «подыгрывают» женщинам…
В общем, брачный договор – вариант со всех точек зрения идеальный. Хотя понятно, что для того, чтобы предложить заключить его до брака (т.е. в период, когда человек, по общепринятым представлениям, должен порхать на крыльях любви и не думать о «грязных материальных» вопросах) потребна изрядная сила воли.
Кто заплатит коммуналку?
Купили квартиру, которая находилась в залоге у банка: прежние жильцы не смогли выплачивать ипотеку и были выселены. Процесс продажи банком занял два года, и все это время управляющая домом организация, естественно, выставляла счета за отопление, техобслуживание и водоснабжение. Сейчас коммунальщики требуют, чтобы мы погасили эти долги.
Ситуация совершенно однозначная: бремя по содержанию собственности лежит на собственнике – это говорится в ст. 210 Гражданского кодекса. А другой кодекс, Жилищный, уточняет, что обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает «с момента возникновения права собственности на жилое помещение» (ст. 153, п.2, пп. 5), напоминает нам Сергей Носков. Так что с юридической точки зрения вопроса тут просто нет,
Другое дело, что трудящиеся коммунальных служб излишней деликатностью не страдают: иногда они требуют «долги», которых в природе не существуют, причем довольно нагло. Линия поведения с этими замечательными людьми должна быть такой: сначала все им предельно четко объясняем, демонстрируя знания приведенных выше статей ГК и ЖК. Если не помогает – просим дать платежку на «долги», и относим ее в прокуратуру вместе с договором купли-продажи. Обращаем внимание на сроки документов и вежливо задаем вопрос: не кажется ли уважаемым прокурорским работникам, что в действиях коммунальщиков имеются признаки вымогательства (ст. 163 Уголовного кодекса, до трех лет отсидки), да еще с использованием служебного положения? После этого, как правило, следует звонок из прокуратуры трудящимся метлы и канализации, и коммунальщики начинают искать себе в жертву кого-нибудь менее юридически подкованного.
Очень корыстный банк
Бывшая жена взяла кредит на покупку квартиры. Недавно она умерла, осталась 8-летняя дочка-инвалид, которая живет сейчас со мной. Как положено, я уведомил банк о смерти заемщика и принес нужные документы. Сообщил, что готов платить по кредиту, чтобы дочка получила квартиру. На это начальник отдела ипотечного кредитования сказал, что в связи со смертью заемщика платежи по кредиту заморожены – их можно не платить до вступления ребенка в наследство. Несмотря на это, я стал вносить платежи до этого момента – перерыв составил всего два месяца. В юридическом отделе банка подтвердили, что все нормально. Каково же было мое изумление, когда я (точнее, девочка-наследница) получила повестку из суда! На основании 2-месячного перерыва банк требует изъять квартиру. При этом представители банка отрицают то, в чем уверяли их собственные работники. Позиция банка: мы хотим квартиру, и ничего другое (в частности, мою готовность погасить долг за эти два месяца) обсуждать не намерены.
По-человечески все понятно, а вот юридически ситуация не столь бесспорная. «Для кредитной организации существенным условием является личность должника, – обращает внимание Сергей Носков («Москоммерцбанк»). – В данном случае наследником в порядке универсального правопреемства становится дочь, но она в силу своего возраста является недееспособной. Логично предположить, что в данном случае банк считает, что обстоятельства существенным образом изменились – а это в соответствии с со ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения или расторжения договора. Требования кредитной организации обоснованны и вполне могут быть удовлетворены судом».
Есть и другое мнение. «Избыточными» считает требования банка Артис Вейпс, руководитель компании «Фонд кредитов». И подчеркивает, что по данному вопросу автору письма нужно обращаться в суд. Эксперт обращает внимание и на еще один аспект проблемы. Общеизвестно, что плательщики ипотечных кредитов имеют, как правило, страховку жизни, и именно страховые компании в подобных случаях должны погасить задолженность в полном объеме. Если вопрос вообще возник, то либо страховки нет (что странно), либо страховая компания деликатно ушла в тень. Что еще более странно…
А Сергей Степанкин, эксперт агентства «Кутузовский проспект», напоминает о еще одной затронутой проблеме: по словам автора письма, он минимум дважды получал от сотрудников банка заверения о том, что все в порядке – а потом появился иск в суд. «Устным заверениям верить нельзя, – категоричен эксперт. – Нужно добиваться письменных документов. Если давать отказываются – записывайте разговоры на диктофон, это будет доказательством при судебном разбирательстве».
Кредитная карта – помеха?
Хотел взять кредит на ремонт квартиры. По всем параметрам, в том числе по уровню дохода (своему и жены) прохожу. Но! Все банки, узнав о наличии у меня кредитки на 250 тыс. руб., сразу же начинают считать этот лимит как полностью выбранный. Соответственно, из моего месячного дохода сразу же вычитается сумма, которую я якобы плачу по этой карте – хотя на самом деле долга у меня нет. После этого моего дохода, естественно, не хватает. Банки предлагают закрыть карточку. Но я этого делать не хочу: у меня по ней хорошая история плюс возможность иногда получить деньги без лишних хлопот…
Прежде всего, не стоит говорить о правомерности действий банков: это их деньги, и они вправе сами решать, давать ли их кому-то. «Принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает риски заемщика, а к ним относится и наличие дополнительного кредита, в т.ч. по карте, – говорит Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка. – Наш банк при рассмотрении заявки также учитывает наличие кредитного лимита. На рынке есть кредитные организации, которые готовы предоставить ссуду в такой ситуации, но они будут считать риски повышенными, и очень сильно повысят проценты по такому кредиту».
Так что практическая рекомендация в данном случае сводится к тому, чтобы поискать банк, согласный дать деньги, и оценить его условия. Также можно, напоминает Артис Вейпс («Фонд кредитов»), уменьшить кредитный лимит по карте. Этот шаг хорош тем, что позволяет сохранить кредитную историю.
Банк «потерял» деньги
Заплатила очередной платеж по ипотечному кредиту через банкомат (того же банка, где взят кредит). Причем не в последний день, а примерно за две недели до него. Через пару дней перезвонила в кредитный отдел – мне ответили, что деньги не поступили. Звоню в службу по пластиковым картам – там сверяют данные чека и подтверждают, что деньги ушли. И так несколько раз – в одном месте деньги «ушли», в другом – «не пришли». Что делать, тем более что срок выплат уже прошел, и кредитный отдел считает, что у меня просрочка по платежам?
Ситуация совершенно однозначная и многих слов не заслуживающая: это полностью вина банка. Автору письма эксперты советуют написать заявление в главный офис с просьбой разобраться. Для подкрепления своих слов к письму необходимо приложить все выписки по банковской карте. Письмо необходимо зарегистрировать, оставив один экземпляр с соответствующей отметкой у себя. Не лишним будет обратиться в Центральный банк РФ и Роспотребнадзор.
Платить по кредиту, разумеется, в обычном режиме, без всяких штрафов за «просрочку». А если соответствующие претензии от банка поступят – смело идти с ними в суд. Впрочем, банк, скорее всего, и не станет предъявлять таких требований. Во всяком случае, письменных, которые могут послужить доказательством.
metrinfo.ru, 19.02.2010
Владимир Абгафоров

16 секретов об ипотеке, о которых вам не расскажут банкиры | MoneyPapa

Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв.м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тыс. руб. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тыс рублей.
Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счета, за обслуживание ссудного счета  — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.

8. Не берите ипотеку в периоды кризиса

Динамика цен на недвижимость в С-Петербурге c 1996 по 2016 гг, в долларах.
Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: 1) максимально быстро избавляйтесь от долгов всеми доступными способами и 2) увеличивать подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!

7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках

Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!

6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию

Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.

5. Никогда не берите ипотеку с изменяемой (плавающей) процентной ставкой

Во время прошлого кризиса, некоторые банки существенно повышали ставки по ипотеке! Обоснование было простое — в договоре была плавающая ставка, рынок ставок «улетал в космос» и банки, повышали ставки, чтобы компенсировать свои потери по всем другим фронтам.

Берите только фиксированную ставку, без возможности банка ее изменять

Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб, будет вам стоить до 35,000 руб в год. Например, средние ставки в 2009 году поднялись до 15%, тогда как в 2011 году они упали до 11%. Потери заемщиков с плавающей ставкой, во время ее роста, выражались сотнями тысяч рублей в год.

4. Не берите ипотеку на длинный срок под обещание, что будете гасить ее быстрее

По статистике, более 90% заемщиков не гасят ипотеку быстрее, даже когда у них появляются лишние деньги, т.к. на лишние деньги тут же появляются новые планы – обновить машину, сделать ремонт, съездить в отпуск, приодеться и т.д. К тому же, более длинная ипотека позволит вам занять больше денег и, в итоге, вы купите жилье, которое не можете себе позволить.

3. Никогда не берите ипотеку на срок более 10 лет

Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру в целом.
Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5,000,000 рублей и берете в кредит 4,500,000 руб., на 20 лет, по ставке 12% годовых. В результате, вы заплатите банку 148% (или 7.4 млн.руб.) от стоимости квартиры, в качестве процентов,  т.е. в общей сложности, вы заплатите за нее 2.5 цены! Потратьте лучше эти миллионы на свою семью и на свое будущее, а не на обогащение банкиров.

2. Никогда не берите валютную ипотеку

Не имеет никакого значения, зарабатываете вы сейчас в валюте или нет. Сегодня у вас есть работа — а завтра ее может не быть. Стоимость жилья, например, в России, привязана к рублю. А рубль — очень изменчивая валюта. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло, например, в 2014 году), а платить вы будете продолжать, исходя из долларовой стоимости, которая была на момент покупки.
И, наоборот, если вы зарабатываете в рублях, ваш ежемесячный платеж может легко удвоиться или утроиться и разорить вашу семью, если курс «улетит в космос». На моей короткой памяти, я помню 4 таких случая: 1994, 1998, 2008 и 2015.

1. Не берите ипотеку, если у вас нет накоплений размером в 6 месячных доходов семьи (минимум!)

Это как ездить без запасного колеса или ремня безопасности. Неразумно. По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как: потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т.д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться очень много денег на решение таких проблем. У вас должна быть уверенная денежная подушка безопасности. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочек по ипотеке.

Что делать, если вы уже взяли ипотеку или вынуждены ее взять в будущем?

Заключение

Свой дом или своя квартира — мечта каждой семьи. Купить жилье на свои деньги – лучшее решение и оно более чем реально (читайте реальные истории реальных людей). Однако если вы решили покупать жилье на заемные деньги, нужно учесть так много деталей и проанализировать так много информации! Не дайте дому или квартире вашей мечты превратиться в финансовую тюрьму и непосильное бремя на годы.

Будет полезным!

+30 жизненных историй про ипотеку

Ещё раз на ту же тему полного безденежья: много примеров, когда люди, которым нет никакой возможности взять ипотеку, просто начинали строить свой дом в пригороде или разной дальности подмосковья, на какую хватит денег на участок земли, либо в пригороде орбластного города, в котором живут, тут легче – участки гораздо дешевле.
Плюсы: стоимость примерно как и у квартиры, однако не так страшно, что в случае сбоя с ежемесячными выплатами будут пени и можно потерять жильё. То есть если есть деньги – идёт стройка, если перебои или что-то непредвиденное – приостанавливается стройка. К тому же многие работы можно выполнять самостоятельно в отпуск, в выходные, некоторые по вечерам умудряются ещё кое-что делать. Да и у всей семьи появляется цель и при этом наглядное её воплощение в течение времени. Да и дети приучаются к делу, тоже понемногу вникают в процесс, помогают по возможности, и у них есть, чем заняться в свободное время, и интересно и полезно. Если дом не нужен, его после окончания стройки можно продать и вложить эти деньги в квартиру.
Ещё в советское время знала людей, которые по 10-12 лет строились так, когда не было другой возможности получить жильё. Правда, такой срок уходил на капитальные дома из силикатного кирпича. На деревянные не более 3-х 4-х лет. И сейчас знаю людей, которые за копейки покупали старые дома и приводили их постепенно в порядок, после чего продавали в несколько раз дороже. Колнечно, такой капитальный ремонт тоже стоил денег, но плюсы те же: нет страха за завтрашний день. И видишь своими глазами, как дело продвигается.
Опять же своими глазами я наблюдала, как наш сосед – пенсионер, работающий где-то на каком-то неквалифицированном труде – то ли истопником, то ли разнорабочим, за лето срубил по вечерм, по выходным сруб 6 х5 м. продал его за новые “Жигули”. это было в конце 90-х. Тогда на срубы такие это была стандартная цена. Так я думаю, что года за три-четыре такой подработки можно вполне на взнос на квартиру в небольшом городке накопить. Главное, не лениться. Мужчина всегда найдёт подработку при желании, ему для такого дела жена всегда освободит время от работы по дому. Женщине труднее, если муж не горит желанием заработать на жильё и только из-под палки кое-как вынужден что-то делать, при этом ищет всякие оправдания, то толку не будет, конечно. Так как на женщине всё равно вся работа по домашнему хозяйству и по воспитанию детей, что отнимает очень много времени и нервово тоже, и одновременно с этим ещё и заниматься стройкой, конечно,очень трудно. тут в семье должно быть согласие и чтобы каждый супруг добросовестно и ответственно выполнял свою работу. А не просто говорил, что, дескать, хожу на работу, приношу зарплату и отвяжитесь от меня поэтому. Даже при очень высокой зарплате, что нечасто бывает, всё равно необходимо и время и силы и нервы на решение семейных проблем. А у дружной семьи всё получится. А если нет согласия, то, конечно, нет смысла такую жизнь семейную продолжать. Всё же вопрос жилья главным образом – в компетенции мужа. Если муж не хочет или не способен его решить, то нечего ему было и семью заводить.

Ипотечные истории. | ipotek.ru

Была исправным плательщиком на протяжении долгих лет по разным кредитам в разных банках. А в прошлом апреле случилось горе – парализовало. Сейчас работать не могу. Остался доход мужа – и то очень небольшой.
В АИЖК дали рассрочку – но только на полгода, что никак не решает проблемы. Продать квартиру тоже не получается. Говорят, будет суд, и квартиру отберут. Страховку пока получить не можем. Более того, страховая компания говорит, что, возможно, мой случай и не будет признан страховым. Что делать?
Вопрос явно разбивается на две части – взаимоотношения с банком и взаимоотношения со страховой компанией. Что касается первого, то необходимо прежде всего проинформировать банк о возникшей проблеме.
«Если имеются достаточные основания, то банк, как правило, идет навстречу и вместе с заемщиком ищет приемлемые пути решения в досудебном порядке, – объясняет журналу Metrinfo.ru Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России. – Схема погашения проблемного долга для каждого заемщика разрабатывается банком индивидуально».
В Сбербанке, продолжает эксперт, действует программа реструктуризации задолженности, в рамках которой заемщикам предоставляется возможность до 10 лет продлить срок пользования кредитом, а также получить отсрочку по погашению основного долга и процентов сроком до двух лет.
Второе – страховая. Компания «говорит», что случай «возможно» не будет признан страховым – это, извините, детский сад. «Нужно получить письменный отказ от страховой компании и посмотреть на каком основании они отказывают», – отмечает Ольга Кочанова, ведущий экономист группы ипотечного кредитования ГЕНБАНКа. Сопоставить с тем, что написано в договоре страхования, а также с законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (№4015-1 от 27.11.1992 г.). Вероятно, найдутся основания для того, чтобы подать на страховщиков в суд. И – скорее всего – страховщик, прочитав грамотно составленное исковое заявление, сам пойдет на попятный.
Ну а если с банком договориться не удалось и получить страховку – тоже, остается вариант с продажей квартиры. Автор письма считает, что это сделать «не получается». Потому, вероятно, что нужна строго определенная сумма, и снижать собственные аппетиты не хочется. Но, уверяем вас, если дело дойдет до взыскания в судебном порядке и продажи квартиры с торгов, денег вы получите еще меньше. Так что лучше сбавить цену сейчас.

Без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту

В 2007 году мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку. Но стать собственниками так и не смогли. Квартира была куплена по доверенности, а сделку нам отказались регистрировать – по заявлению в прокуратуру внезапно объявившейся родственницы хозяйки. Мы прошли огромное количество судов, но везде получали отказ. Позднее экспертиза установила, что у нотариуса была оформлена доверенность не на истинную хозяйку, а на подставное лицо. В настоящее время участников этих преступлений нет в живых. А мы остались без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту.
Это послание вряд ли можно считать обычным вопросом. Подсказать что-то тут невозможно – если дела уже много раз рассматривались в судах, и везде отказы. Поэтому, памятуя бессмертное «его пример – другим наука», попробуем проанализировать, что было сделано не так.
Прежде всего, покупать недвижимость по доверенности очень рискованно. Доверенность – штука вообще интересная. С одной стороны, законом она разрешена и использоваться может. С другой – с помощью доверенностей было совершено такое огромное количество мошенничеств (например, то, что упомянуто в исходном письме), что многие риэлторы просто отказываются с ними работать. Или приводите хозяина, или покупать не будем. Оказывается, они не так уж и неправы.
Второе – надо проверять выбранный объект недвижимости. Теоретически, это делает банк, практически же – мягко скажем, не всегда. Банку проще забить в договор пункт вроде «заемщик отвечает по кредиту всеми своими доходами и всем своим имуществом» – и все, человек вынужден платить, даже если квартира «уплыла». См. последние слова письма. Есть один хороший способ проверить, те ли собственники продают вам квартиру или не те: заказать выписку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (См. нашу статью «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке».)
Третье, на что обращает внимание Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ» – странно, что деньги продавцу были переданы до момента государственной регистрации сделки. Обычно «пропуском» к ячейке с деньгами служит зарегистрированный договор. Так что участники данной сделки, похоже, отклонились от наработанной технологии проведения сделок с недвижимостью – на свою беду.

«Раздели» при переоформлении кредита

В 2008 году мною был взят ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке. Кредит предполагал 2 этапа: сначала под 15,5% годовых (так как самой новостройки тут еще не было, только вексель от застройщика), а после сдачи квартиры и оформление на нее собственности переоформление кредита под более низкий процент.
Однако в 2009 году банк, ссылаясь на новые реалии на ипотечном рынке, отказался переоформлять так. Продлевать кредит предлагают под 19% годовых (т.е. даже выше, чем на первоначальном этапе), да еще и с большим первоначальным взносом. Получается, что я должна единовременно доплатить более 500 тыс. руб., а также платить каждый месяц на 30% больше, чем предполагалось. Представитель банка «аргументирует» так: «мало ли кто что Вам обещал», «Вы ничего не докажете» и «все банки так делают». Что делать?
Ответ лежит на поверхности: внимательно прочитать кредитный договор. Если там сформулированы конкретные цифры (например, новый кредит банк обязуется дать под 12% годовых) – с такими аргументами можно смело подавать в суд. Если формулировка обтекаемая, вроде «стороны установят новый размер процентной ставки» – тогда ваше положение безнадежно. «Пересмотреть» – это ведь не обязательно снизить, тут довод банка «мало ли кто что Вам обещал» окажется хоть хамоватым, но вполне резонным.
Наталья Карасева (Сбербанк) рекомендует воспользоваться программой рефинансирования кредитов, которую предлагают некоторые банки, и Сбербанк в том числе.
Суть ее в том, что новый банк гасит за вас долг старому, и вы начинаете вносить платежи уже новому банку – на тех условиях, на которых договорились. У рефинансирования имеются свои минусы (это – новый кредит, так что вам придется проходить процедуру андеррайтинга, собирать справки о доходах, платить различные взносы и сборы), но ради расставания с персонажами, которые требуют «пол-лимона» сразу и по 19% годовых впредь, можно и андеррайтинг потерпеть.

Бывают ли две ипотеки на семью

На мне есть непогашенный ипотечный кредит. Брала его, когда еще не была замужем – и выплаты по нему идут без проблем (на самом деле платят мои родители, я прохожу только по документам). Сейчас я замужем, и муж хочет брать ипотеку на себя. Доход позволяет. Возможно ли взять вторую ипотеку? И, может быть, не стоит рассказывать в банке о первой ипотеке, тем более что она оформлена на девичью фамилию?
Формально никаких запретов на вторую (третью, пятую, двадцать пятую…) ипотеку нет. «Условия получения ипотечного кредита в Сбербанке не содержат запрета на наличие у заемщика и супруга непогашенных кредитов, в том числе полученных на цели приобретения иной квартиры», – говорит Наталья Карасева. Аналогичные правила действуют и у других банков. Но! Определяя вашу платежеспособность, банки исходят из того, что выплачивать в месяц вы сможете не более 40-50% ваших доходов. Если доходы таковы, что вы «пролезаете» – вопросов нет. Если же платежи окажутся слишком «тяжелыми» – в кредите вам откажут. Причем банк абсолютно не будет интересовать, что фактически, платят ваши родители – для него плательщик тот, кто в документах.
Возможные варианты:
а) досрочно погасить первый кредит или хотя бы радикально уменьшить его – чтобы платежи по нему не мешали вам взять второй;
б) переоформить его на того, кто фактически платит, т.е. ваших родителей.
Минусами тут является то, что процедура эта долгая и затратная. Кроме того, ваши родители, вероятно, уже близки к пенсии – а это для банков «отягчающее обстоятельство»;
в) оформить кредит только на мужа. Как напоминает Ольга Кочанова (ГЕНБАНК), это вполне возможно – с помощью брачного договора. Правда, в этом случае квартира станет имуществом только мужа (а не совместно нажитым в браке).
Что касается идеи скрыть информацию о первом кредите, то наши консультанты назвали ее бессмысленной – все это легко и быстрое проверяется через бюро кредитных историй.

Если сестра окажется стервой…

Мы с сестрой хотим приобрести квартиру по ипотеке. Я вкладываю больше половины ее стоимости (продала свою квартиру), а сестра на недостающую сумму берет ипотечный кредит в банке. Поскольку банки отказываются участвовать в сделках с долевой собственностью, нам предложили оформить все на сестру. М.б., это и не по-родственному, но я боюсь, что через 10-15 лет, когда кредит будет выплачен, сестра откажется отдавать мне долю квартиры – тем более что по документам недвижимость будет полностью ее. Что тут можно сделать?
Автора письма можно порадовать: она ошибается! Банки отнюдь не отказываются от сделок с долевой собственностью. «Условия кредитования Сбербанка России позволяют оформить ипотечный кредит на несколько созаемщиков, в том числе на близких родственников, с последующим оформлением права собственности на кредитуемый объект недвижимости в общую долевую собственность, с определением размера долей по усмотрению созаемщиков», – говорит Наталья Карасева. «По условиям «ГЕНБАНКа», вы с сестрой можете оформить ипотечный кредит на недостающую сумму под низкий процент (от 10,25% годовых в рублях), выступая созаемщиками, – отмечает Ольга Кочанова. – При этом вы самостоятельно можете определить, в каком соотношении будут распределены доли в квартире (например, у вас 2/3, а у сестры – 1/3)».
Так что ищите, выбирайте условия.

Обязательно ли созаемщик станет собственником?

Муж – основной заемщик по ипотеке, я и его мама – созаемщики. Обязаны ли мы включать его маму в собственники квартиры, т.к. мы хотим оформить ее пополам с мужем?
Это – вопрос, который следует урегулировать с банком. Одни банки разрешают «переиграть» доли, другие – нет. Если договориться с банком не получается, всегда есть вариант дарения мамой своему сыну ее доли в квартире (мы надеемся, что это совместное решение, а не желание обмануть собственную мать и свекровь). Кстати, по закону дарение близким родственникам (в том числе и матери сыну) налогами не облагается.

Возьмут ли в залог квартиру с неузаконенной перепланировкой

Подбираем квартиру на вторичном рынке. Очень понравился один объект, но в нем сделана неузаконенная перепланировка, и узаконить ее, как я поняла, практически невозможно. Хозяин говорит, что проблем с одобрением банком не будет (он сам покупал эту квартиру в таком виде), а вот наш агент в этом сомневается. Стоит ли связываться с этим вариантом?
Обязательное условие выдачи ипотечного кредита – оценка объекта. Оценщики смотрят фактическое состояние, сравнивают с документами БТИ – и, если обнаружат несоответствие, отражают в своем отчете.
Далее, говорит Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК. РУ»), возможны варианты.
Есть банки, которые не допускают никакой перепланировки; есть те, кто готов кредитовать, если перепланировку теоретически можно узаконить; есть и такие, кто готов кредитовать квартиру с любой перепланировкой, если только заемщик возьмет на себя обязательство или узаконить перепланировку, или привести планировку квартиры в соответствие с первоначальным состоянием.
Так что этот вопрос надо проговорить со своим банком. У банков, в прочем, есть одна скверная «черта характера» – они могут изменить свое решение. Сначала скажут, что готовы кредитовать, а потом передумают. Поэтому, давая продавцу аванс, следует внести в авансовое соглашение пункт о том, что если банк откажет в выдаче кредита по причине неузаконенной перепланировки, то аванс вам возвращается полностью, безо всяких удержаний и штрафов.
В любом случае, даже при самом либеральном отношении банка, с неузаконенной перепланировкой придется что-то делать – либо узаконить, либо вернуть квартиру в первоначальный вид. Оставить «как есть» вам не позволят. Поэтому проясните и вопрос, возможно ли все-таки узаконить. Так же представьте себе, что квартиру придется вернуть в первоначальный вид. Решите для себя, нужна ли вам такая квартира (и сопутствующие «обратному» ремонту траты и хлопоты)?

Ипотека: истории реальных заемщиков – все банки врут – Новости РуАН

Тридцативосьмилетний москвич с женой решили взять кредит на жилье в 2014 году, за полгода до очередного финансового кризиса в России. Пару вынудили к этому семейные обстоятельства. “В мае нашему ребенку было уже 3,5 года, и жить втроем в однушке становилось сложновато”, — вспоминает заемщик.
Единственным выходом казалось — улучшить жилищные условия. Вариант с арендой муж с женой решили исключить: отдавать не меньше 40-45 тысяч рублей в месяц за чужую квартиру все-таки не хотелось. Поиски нового жилья заняли около двух месяцев. Сначала пара хотела взять жилье в новостройке, но затем решила выбрать вторичное жилье, чтобы не переплачивать за ремонт.
“Трешку” в соседнем со своим доме в Одинцово удалось найти с помощью знакомых. Чтобы ее купить, нужен был кредит в 4,5 миллиона рублей, его взяли в крупном госбанке по ставке в 13,5%. На первоначальный взнос в 1,5 миллиона рублей жена Евгения оформила потребительский кредит в крупном коммерческом банке. Как зарплатному клиенту по телефону ей предложили сделать небольшую скидку, но на этапе подписания договора ставка выросла с 14 до 15%.
Ежемесячный платеж по кредиту на первоначальный взнос составил 49 тысяч рублей, по ипотечному — 62,5 тысячи рублей. Зарплата обоих супругов — чуть больше 150 тысяч рублей (средняя зарплата в Москве — около 70 тысяч рублей. — Прим. ред.), на оплату обоих кредитов в итоге уходит 70% бюджета: по словам Евгения, это будет длиться еще полтора года — до тех пор, пока они не выплатят хотя бы первый кредит. Попытка рефинансировать ипотечный кредит по ставке 10% вместо 13,5% в том же госбанке обернулась новыми расходами: банк потребовал 30 тысяч рублей за переоформление договора.
Несмотря на все, заемщик уверен — принятое решение для семьи было единственным вариантом. Ипотечный кредит паре осталось выплачивать девять лет. “Квартира за это время не окупится, но жить надо комфортно — и ребенку давать такую возможность”, — убежден Евгений. Сын пары в этом году пошел в первый класс, по словам отца, сейчас у мальчика своя комната, где он учит уроки, — для семьи это стоило затраченных усилий. Рождение второго ребенка супруги планируют отложить до момента, когда удастся полностью рассчитаться с первым кредитом.

Как уменьшить долговую нагрузку

Не каждый заемщик может рефинансировать свой кредит, отмечает независимый финансовый советник, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Саида Сулейманова. Для этого должны соблюдаться два условия: во-первых, ни по одному из кредитов не должно быть просрочек, во-вторых, в ипотечном договоре должен быть пункт о том, что кредитор может дать согласие на смену залогодержателя или может рассмотреть возможность перекредитоваться у него самого.
В случае Евгения есть два способа: рефинансировать кредиты в том же банке, где они взяли ипотечный заем, либо сделать это хотя бы с одним ипотечным кредитом. На остаток задолженности в этом случае выдается новый кредит — уже по меньшей ставке. Но здесь нужно смотреть на ситуацию конкретного заемщика. “Средневзвешенная ставка у этой пары будет в районе 14%, а текущие ставки могут отличаться. Так что сейчас им имеет смысл рассматривать только рефинансирование ипотечного кредита”, — считает финконсультант.
При досрочном погашении кредитов обычно рекомендуется начинать с более дорогих (с более высокой процентной ставкой), но в случае Евгения, по словам Сулеймановой, по возможности лучше погасить сначала заем на жилье: кредит был взят на более долгий срок, и его сумма намного больше, поэтому снижение ставки при рефинансировании даст больший эффект.
“Аннуитетный платеж (равными платежами каждый месяц, как у Евгения. — Прим. ред.) предполагает, что в первую половину срока гасятся только проценты, и остаток долга там практически не уменьшился. С этой точки зрения выгоднее гасить ипотечный кредит в первую половину срока: разница в 3,5 процентного пункта сейчас дает ощутимую разницу в погашении кредита”, — говорит эксперт.
Кроме того, у пары есть возможность получить налоговые вычеты, которые они могут использовать для погашения потребительского кредита. Что касается платы за переоформление договора при рефинансировании — банки имеют такое право, но это должно быть обусловлено текущим договором, отмечает Сулейманова.
“Если залогодержатель меняется, банку надо снять обременение, погасить предыдущий кредит, а затем снова наложить обременение в регистрационной палате. Это требует расходов, но не в такой степени — там госпошлина гораздо меньше”, — поясняет эксперт. Но если кредитор тот же, правомерно спросить у банка, откуда такая комиссия. Правда, некоторые банки сейчас запрещают заемщикам уходить к другим кредиторам.
Молодым семьям, которые только собираются взять кредит, стоит также посмотреть специальные программы кредитования на сайте АИЖК, например “Жилье российской семье”.
Молодой считается семья, где одному из супругов не больше 35 лет. Сейчас для них запущен ряд льготных программ в регионах, в том числе для бюджетников (учителей, медиков, молодых ученых и некоторых других категорий). Наличие ребенка при этом увеличивает шансы на льготы, указала консультант.

Как можно сэкономить на покупке жилья и ипотечном кредите

Выплачивать ипотеку всегда тяжело, но, по опыту некоторых других заемщиков, способы снизить затраты (если в семье пока нет маленьких детей) все-таки есть. На что нужно обращать внимание на каждом этапе?
Максим Глазков, шеф-редактор Сравни.ру (интернет-портал о личных финансах):
— Мы с женой брали ипотеку в июне 2014 года. Тогда у нас был такой выбор: снимать квартиру в Москве за 30 тысяч рублей или платить столько же по ипотеке. В итоге мы выплатили кредит досрочно, примерно за полтора года вместо пяти лет, и еще заработали 550 тысяч рублей на процентах по вкладу и налоговых вычетах.
Что нам помогло: во-первых, мы изначально отказались от покупки жилья в Москве. На выбранную нами “двушку” в строящемся жилкомплексе в Лобне — это 15 километров от МКАД, нужно было всего 4,1 миллиона рублей. В столице бюджеты другие: 8-10 миллионов накопить тяжелее. Ездить до работы полтора часа для меня не проблема, до этого я жил в Орехово-Зуеве — каждый день на дорогу у меня уходило по шесть часов.
Во-вторых, небольшой “запас прочности” у нас был: несколько лет до этого мы пытались накопить на жилье сами, но 1,3 миллиона все-таки не хватило. В итоге мы заняли недостающую сумму в Сбербанке по ставке 12% годовых на пять лет (выбрать другой банк было нельзя, наш застройщик был аккредитован именно там). С каждой зарплаты после этого мы досрочно гасили по 10-20 тысяч рублей в дополнение к основному платежу.
В-третьих, нужно обращать внимание на детали при подписании договора. Отдельная тема — страхование жизни: у рекомендованной Сбербанком компании она стоила 20 тысяч рублей. Однако у банка есть и другие аккредитованные страховщики: мы выяснили стоимость полиса у всех и в итоге оформили страховку за 1800 рублей. У некоторых компаний есть договоры с автоматической пролонгацией, здесь главное — следить, чтобы стоимость услуги каждый год пересчитывалась, исходя из фактического остатка долга.
Перед заселением нам пришлось делать ремонт: квартира была абсолютно пустой, поэтому сначала мы продолжали снимать другое жилье. Деньги оставались только на еду и транспорт, все остальное шло на ремонт, вклад и досрочное погашение. Но в декабре 2014 года нам повезло: мы удачно воспользовались паникой на банковском рынке. Тогда ЦБ повысил ключевую ставку до 17% годовых, и ставки по вкладам за несколько дней выросли с 10 до 23% годовых. Мы открыли вклад под 19% годовых на один год, и все свободные деньги направляли туда. Наша ипотека стоила 12%, поэтому “сверху” от вклада у нас оставалось 7%.
В мае 2015 года мы получили налоговый вычет — больше 300 тысяч рублей, эти деньги мы тоже разместили на депозите. Когда его срок подошел к концу, мы полностью погасили ипотеку и еще заработали на процентах примерно 70 тысяч рублей. Вместе с налоговыми вычетами выгода составила 550 тысяч рублей. Таким образом, мы вернули кредит за один год и три месяца. Квартира после этого подорожала: мы покупали ее за четыре миллиона 70 тысяч рублей, а когда дом поставили на учет, ее кадастровая стоимость выросла до 5,8 миллиона рублей.